Trust E-zine
De Trust
E-zine heeft tot doel om ondernemers in de hotellerie, beleggers
in hotelvastgoed en financiële instellingen te informeren
over de activiteiten van Trust Hotels en Trust Consultancy. De
Trust E-zine is een publicatie van Trust Hospitality B.V. en verschijnt
twee keer per jaar. Trust Hospitality respecteert het Internet
en de gebruikers hiervan. Indien u in de toekomst niet meer op
de hoogte gehouden wenst te worden van onze activiteiten, stuurt
u een blanco email naar remove@trust-hospitality.nl
Samenwerkingsverband
met Ter Stege Horecamakelaars
Trust Hospitality
en de bekende vastgoedspecialist Henk ter Stege van Ter Stege
Horecamakelaars gaan op verschillende vlakken samenwerken. Recentelijk
is daarover overeenstemming bereikt. Volgens Bas Tolmeijer, managing
director van Trust Hospitality is het een logische stap: "Doordat
wij met name actief zijn op de markt van particuliere hotels,
krijgen wij vaak het verzoek om op discrete wijze te onderzoeken
welke mogelijkheden er zijn om het onroerend goed en/of de exploitatie
te desinvesteren. Als uit onze analyse blijkt dat verkoop inderdaad
de beste optie is voor onze opdrachtgever, kijken we binnen ons
netwerk naar passende investeerders en exploitanten. Daarnaast
kunnen we het project nu ook aan Ter Stege voorleggen, waardoor
de kans op een geïnteresseerde partij groter is".
Volgens Luuk Steel, jarenlang werkzaam geweest als hotelier en
sinds kort geassocieerd met Ter Stege, werkt de samenwerking ook
op een andere manier versterkend. "Aan- en verkoop van onroerend
goed vereist kennis op het gebied van bouwkunde, de markt, taxatie,
wet- en regelgeving en juridische zaken. Hoewel wij een zeer brede
ervaring hebben, zijn wij vooral gespecialiseerd in de kleinere
hotelbedrijven. Doordat Trust Hospitality met name beschikt over
expertise met (middel-) grote hotelprojecten, kan dit ook voor
onze relaties een belangrijke meerwaarde bieden. Te denken valt
bijvoorbeeld aan een onderbouwde haalbaarheidsstudie voor een
uitbreiding van de faciliteiten of het ontwikkelen van een concept
voor een nieuw hotel.
Voor meer informatie belt u Bas Tolmeijer: +31 (0) 6 533 19 010
of Luuk Steel: +31 (0) 6 539 03 251.
terug
Heeft
uw hotel de juiste (franchise) brand?
In tijden
van economische laagconjunctuur kijkt elke hotelier naar mogelijkheden
om kosten te besparen en omzet te vergroten. Wij adviseren in
deze eigenaren van hotels om ook de effectiviteit van de gebruikte
merknaam te analyseren. Wat genereert het systeem aan overnachtingen,
conferenties, publiciteit en, niet minder belangrijk, welke support
ontvangt u van de franchise gever?
Praat eens vrijblijvend met een andere dan uw eigen franchise
organisatie. Zo'n gesprek kost niets, levert ongetwijfeld een
aantal bruikbare tips op en verbreedt in ieder geval uw horizon.
Bovendien kunt u de opgedane kennis gebruiken om de contractuele
voorwaarden van de huidige keten opnieuw op prijs/kwaliteit te
beoordelen en wellicht aan te scherpen!
terug
Trust
concept nieuwbouwhotel in Medemblik op televisie
Op dinsdag
1 april presenteerde Bas Tolmeijer het door Trust Consultancy
en SBS Architectuur ontwikkelde concept voor een nieuw te bouwen
hotel aan het college van B&W alsmede de voltallige raad van de
gemeente Medemblik. De happening was door de bewoners live te
volgen via de regionale televisie zender.
Een mijlpaal
volgens Nico van Weelden, projectmanager van Ballast Nedam en
verantwoordelijk voor de uitvoering van het plan, dat naast een
hotel ook de bouw van een villapark omvat. "Voordat wij bij het
project werden betrokken, hebben architecten en ontwikkelaars
vergeefs diverse pogingen ondernomen een haalbaar concept te ontwikkelen.
Medio vorig jaar hebben wij Trust Consultancy de opdracht gegeven
een haalbaar alternatief te ontwikkelen".
"Uit een door
ons uitgevoerd onderzoek bleek dat voor de aanvankelijke gedachte,
een 100 kamers tellend zakenhotel, niet genoeg marktpotentieel
was. Op basis van de verwachtte resultaten zou het onmogelijk
zijn een exploitant te vinden. In samenwerking met SBS Architectuur
is vervolgens een combinatie ontwikkeld tussen hotelfaciliteiten
en (koop-) appartementen. Doordat de opbrengst van de te verkopen
appartementen wordt gebruikt om de stichtingskosten van het hotel
te verlagen, behoeft de exploitant relatief een lagere huur te
betalen aan de belegger van het onroerend goed. Aangezien de exploitant
eveneens zorgdraagt voor de eventuele verhuur van de appartementen,
schoonmaak etc. levert dit een extra inkomstenbron. Op deze manier
kan voor alle partijen een prima rendement worden gerealiseerd",
aldus Bas Tolmeijer, managing director van Trust Consultancy.
Naast 60 hotelkamers
en 30 appartementen, biedt het complex 500 m2 zaalaccommodatie,
een restaurant, een bar en leisure faciliteiten (zwembad, sauna,
fitness). Hierdoor kunnen alle segmenten worden bewerkt en zal
een eigen markt worden gecreëerd.
Zodra de plannen door de provincie Noord-Holland zijn goedgekeurd
wordt een investeerder aangetrokken, een huurder gecontracteerd
en gaat de eerste spade in 2004 de grond in. Als alles conform
planning verloopt opent het hotel medio 2005 haar deuren. Voor
meer informatie belt u Bas Tolmeijer via: (+31) (0) 6 533 19 010.
terug
Uit
de praktijk: TAPP toegepast op 5 sterren hotel
Via een bevriende
relatie kwam Trust Consultancy in contact met de eigenaar van
een prestigieus hotel in het westen van Nederland. Het hotel was
na de opening in een negatieve spiraal terechtgekomen van achterblijvende
omzet en (te) hoge kosten waarop het management geen passende
oplossing kon bieden.
Uit een grondige
analyse bleek dat de basis voor de problemen lag bij de pre-opening.
Het accent was met name gelegd op het product, de kwaliteit en
de personele invulling terwijl er onvoldoende tijd en energie
was gestoken in een commercieel en financieel onderbouwd strategisch
plan. Daarnaast werd een aantal onlogische zaken gesignaleerd
in de routing.
Op basis van de bevindingen is een compleet strategisch plan uitgewerkt
met organisatorische, commerciële en financiële aanbevelingen,
een eenmalige reorganisatie en conceptuele aanpassingen (w.o.
een verandering van "branding"). Per jaar zullen deze veranderingen
leiden tot een structurele verbetering van de G.O.P. van Euro
475.000 per jaar.
Inmiddels is een nieuwe directie aangetreden en beweegt de exploitatie
zich, ondanks de economische tegenspoed, in de juiste richting.
Als u meer wilt weten over de mogelijkheden van de Trust Analyzer
& Performance Pusher (TAPP) of een vrijblijvend introductiegesprek
wenst, belt u met Francesco Monaco via: (+31) (0) 6 53 70 89 76
of stuurt u een mailtje naar francesco.monaco@trust-hospitality.nl
terug
Bezetting
Nederlandse hotels duikt onder 70%
Voor het eerst
sinds jaren zal de landelijke hotelbezetting dit jaar dalen tot
een niveau onder de 70%, zo hield Bas Tolmeijer een voornamelijk
uit hoteliers bestaand publiek voor tijdens een recente ontmoeting.
Om precies te zijn verwacht hij dat de cijfers uitkomen op 68%.
Ten opzichte van 2002 (70%) een vermindering van 2 procent punten,
althans zo luidt zijn voorspelling: de HOSTA cijfers van jaar
2002 moeten nog uitkomen.
"Ik baseer
mijn conclusie op de vele gesprekken die wij met hoteliers voeren
en de financiële gegevens die wij voor bestaande en nieuwbouwprojecten
analyseren. De negatieve groei in bezetting komt enerzijds doordat
de vraag afneemt. Daarnaast groeit het aanbod in hotelaccommodatie.
Door de hoge vraag en voorspoedige economie aan het eind van de
vorige eeuw, zijn er vele plannen gemaakt voor uitbreiding en
nieuwbouw. Hoewel het toen heersende optimisme volledig is getemperd,
kan de uitvoer van de plannen in veel gevallen niet meer worden
gestaakt".
Terwijl in het afgelopen jaar de gemiddelde kamerprijs ten opzichte
van 2001 nog kon worden gehandhaafd, zal ook deze in 2003 lager
uitkomen: op Euro 102 (verwachting voor 2002: Euro 106). Deze
vermindering komt vooral doordat bedrijven "een ster minder boeken".
Met andere woorden: als in het verleden een 5-sterren hotel werd
geboekt, kiest men nu bewust voor 4-sterren etc.. In mindere mate
is er sprake van prijsdumping, wat doorgaans versterkt wordt ingezet
bij daling van de hotelbezetting onder de 63%.
Toch ziet Tolmeijer ondanks de voorspelde daling van de RevPar
in 2003 met 6.5% nog een lichtpuntje. "Net als in de periode na
de vorige golfoorlog zullen de hotelmanagers inzien dat een verandering
in bedrijfsvoering noodzakelijk is. Er zal meer dan ooit moeten
worden nagedacht over de effectiviteit van de werkzaamheden en
het nut van bepaalde uitgaven. Een nieuw leerproces dient zich
aan en creativiteit en echt ondernemerschap zullen het kaf van
het koren scheiden. Zodra de economie weer aantrekt zal zich dat
dubbel en dwars terugbetalen. Overigens is de Nederlandse RevPar
ten opzichte van Duitsland en België nog steeds erg goed".
terug
Project
Ouddorp niet haalbaar
Hoewel voorzien
op een prachtig gelegen kavel op het Zuid-Hollandse eiland Goeree-Overvlakkee,
heeft het plan voor een nieuw te bouwen hotel geen bestaansrecht.
Althans, niet binnen de door de gemeente gestelde eisen. Dat was
de uitkomst van de in het afgelopen najaar door Trust Consultancy
verzorgde marktscan.
De eigenaar
van het perceel wilde graag een hotel bouwen maar was niet geheel
overtuigd van de door de locale overheid aangegeven conceptuele
wens van een luxe zaken- en conferentie hotel met ca. 120 kamers.
Terecht zo concludeerde Trust. Het regionale bedrijfsleven gaf
weliswaar aan behoefte te hebben aan een luxe(re) accommodatie,
het volume was te laag om een goede basis te vormen. Bovendien
zijn er in de nabije omgeving ruim voldoende zaalfaciliteiten.
Het door opdrachtgever en Trust Consultancy voorgestelde alternatief,
een combinatie van hotel en (vakantie)appartementen zonder conferentieaccommodatie,
werd door het college van B&W afgewezen. Ondanks de negatieve
uitkomst heeft de eigenaar veel ontwikkelingskosten bespaard,
zodat de investering in het onderzoek de juiste is gebleken.
terug
Investeren
in hotels veelbelovend alternatief
Nu beleggen
in aandelen een onzeker risico vormt, zoeken investeerders en
vermogensbeheerders naar aantrekkelijke alternatieven.
European Hotel
Capital (EHC) is een nieuw fonds met een helder concept. Er worden
middelgrote, centraal gelegen stadshotels aangekocht van familie-eigenaren
of andere particulieren. Na aankoop worden de hotels verbeterd
door middel van een refurbishment en turnaround traject. Gedurende
een periode van 5 jaar worden de hotels intensief geprofessionaliseerd
op het gebied van yieldmanagement, productkwaliteit, efficiency
en cashflow positie. Na deze tijd worden de hotels verkocht aan
(hotel) onroerend goed fondsen, hotelketens en overige exploitanten.
EHC wordt gemanaged door MDHI, Willem-Jan van den Dijssel en First
Dutch Capital. MDHI komt voort uit de bekende Eden Hotelgroep,
terwijl First Dutch Capital geassocieerd is met Van der Hoop Effektenbank.
Willem-Jan van den Dijssel, oud-topman van Krasnapolsky Hotels
en huidig bestuursvoorzitter van Newconomy, speelt een prominente
rol bij het investeren in en reorganiseren van de hotels.
Voor de reorganisaties en het operationele management van de aan
te kopen hotels werkt het fonds samen met diverse gespecialiseerde
partners, waaronder HVS International. Waarschijnlijk zal ook
Trust Hotels op het gebied van hotel management een ondersteunende
functie gaan vervullen. EHC zal naar verwachting medio 2003 operationeel
zijn.
Meer informatie vindt u op
www.europeanhotelcapital.com. U kunt ook bellen met Felix
Hillen via +31 (0)20 522 63 30 of een e-mail zenden via
felix.hillen@europeanhotelcapital.com.
terug
Een
dikke onvoldoende voor financiële managementinformatie in
hotels
Directies
van hotels hebben te weinig inzicht in de financiële huishouding
van hun exploitatie. Tot die conclusie is Trust Consultancy gekomen
na ruim 80 interviews met hoteliers. In de meeste gevallen betrof
het particulier gerunde hotels, waarbij de eigenaar eveneens de
rol van bedrijfsleider vervult.
Hoewel de
boekhouding van nagenoeg alle hotels (deels) wordt uitbesteed
aan professionele administratie kantoren, blijft het gebruik van
dag-, week- en maandrapportages een zeldzaamheid. De personele
invulling wordt weliswaar aangepast aan de drukte, het is met
name het "fingerspitzengefühl" op basis waarvan managers
hun beslissing nemen. Dat er een discrepancy is tussen 'ongeveer'
en 'exact' weten, bleek toen wij in het kader van de TAPP de Trust
Efficiency programma's bij een aantal hotels introduceerden.
Het principe
is dat de verwachtte omzet wordt afgezet tegen het aantal benodigde
werkuren. De planning is gekoppeld aan het budget, waardoor precies
inzichtelijk wordt gemaakt hoe de operatie op dagbasis functioneert.
Verschillen worden onmiddelijk opgemerkt zodat het management
op elk moment de situatie onder controle heeft.
Door de programma's
wisten de hotels vele duizenden Euro's te besparen die vervolgens
werden geïnvesteerd in o.a. sales & marketing activiteiten.
Hoewel voor elk hotel geschikt, is de winst het grootst bij hotels
vanaf 50 kamers met zaal en f&b-faciliteiten. Voor ketens is er
een speciaal benchmarkprogramma ontwikkeld dat online gestuurd
kan worden.
Meer informatie
over de TAPP of een vrijblijvende demonstratie van de efficiencymogelijkheden
belt u Francesco Monaco via (+31) (0) 6 53 70 89 76.
terug
Combinatieproject
Brecht (België) veelbelovend
In maart rondde
Trust Consultancy de haalbaarheidsstudie af die het was gestart
in het kader van een nieuw te bouwen hotel in de Belgische gemeente
Brecht. Op het domein De Merel, een schitterend natuurgebied nabij
Antwerpen, zal landgoed De Hooge Heide verrijzen. De huidige camping
zal plaatsmaken voor ca. 200 exclusieve vakantie villa's, terwijl
ook een hotel is voorzien.
"Het was onze
opdracht om op basis van de marktbehoefte een haalbaar concept
te ontwikkelen. Door onze jarenlange ervaring als hoteloperator
in de regio Antwerpen wisten we dat we een niche moesten creëren
gezien het geringe groeipotentieel van de markt. We hebben die
gevonden in de vorm van beauty- en sportmogelijkheden", zo vertelt
Francesco Monaco, verantwoordelijk voor het marktonderzoek. "Door
uitgebreide faciliteiten te bieden als tennisbanen, zwembad, sauna's
en schoonheidsbehandelingen, kan een specifieke doelgroep worden
aangeboord. Bovendien biedt het voor kopers en huurders van de
vakantiewoningen een aanzienlijke meerwaarde".
Bas Tolmeijer
heeft een financiële constructie bedacht, waardoor de toekomstige
investeerder een prima rendement kan genereren. "Doordat een gedeelte
van de opbrengst van de verkoop van de villa's wordt gebruikt
ter verlaging van de stichtingskosten van het hotel, kan een huurder/exploitant
een goede boterham verdienen".
Het project
wordt ontwikkeld door SBS dat ook verantwoordelijk is voor het
ontwerp van villa's en hotel. Voor meer informatie belt u met
Ing. Th. Spies via +31 (0) 488 481 016.
terug